市场规模增速超越住宅 房企争相布局商办赛道

在新建住宅市场交易规模逐渐接近“天花板”后，多数房企都在争相布局商业地产，寄希望于提前占据赛道，以便为业绩增长作贡献。

商办市场平均增速超住宅

“商办市场在中国发展超过25年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐的需求；标准化写字楼也成为企业落地的首选。”贝壳研究院分析师潘浩认为，近年来各地服务业增加值占比逐年上升，加上越来越多的人口进入各大城市群，商办市场会迎来更多的需求。

贝壳研究院近日发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》显示，近10年全国商办市场面积复合增长率均超过10%，商办类企业数量接近2500万个，增速接近17%。预计2021年，我国房地产销售总规模将达17.5万亿元，其中住宅14.3万亿元，商办地产2.6万亿元。商办地产行业在2013年至2018年年均复合增长率达13.1%，受宏观环境影响，预计2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依旧超过住宅地产增速。

另有相关数据显示，2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破500万平方米，同比增长60%。贝壳研究院认为，目前成立的21个自贸区中对现代商贸业、金融、信息技术和医疗健康四个行业的重视和投入会促进周边写字楼和物流地产的发展：在有利的政策条件指引下，金融、信息技术和医疗健康类的写字楼租户会更加倾向在自贸区周边落地；对商务贸易和跨境电商的倾向政策则会利好自贸区周边的物流地产行业。

库存和空置率压力增大

值得关注的是，商办市场潜在需求巨大，而目前市场供应量并不小。受疫情影响，不少城市商办物业出现退租，市场库存高，销售、租赁交易都存在较大压力。

以北京为例，据监测，2020年，受疫情影响，北京市写字楼市场持续承压，全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比上年提高7.4个百分点。2020年北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

但与此同时，以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京、中关村和上地。传统金融、专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融业、信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。

数据显示，2020年，北京写字楼散售成交量为97万平方米左右，比上一年增长6.4%。但从历史趋势上看，去化周期自2017年起大幅增长，2020年的去化周期达56.8个月，为近10年来最高点。受此影响，北京写字楼散售可售存量从2018年起不断累积上升，到目前可售库存面积达到430万平方米左右。

品牌房企重金布局

相关数据显示，截至2020年底，TOP30上市房企中约有90%布局了购物中心及写字楼，约87%的房企布局了酒店。开发商重金布局商办项目，足见其对存量资产业务的重视。

“虽说住宅的利润较大，但商办楼的发展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商办比住宅的升值空间还要大。”某上市公司北京地区负责人表示，随着商办市场越来越成熟，北上广深的商办楼租金都出现了较大提升。“受益于租金的增长，现在开发商改变了过去重住宅、轻商办的想法，更加重视商办业务对公司业绩的提升。”

业内人士指出，虽然开发商纷纷由住宅转向商业，其实有部分房企仍然把商办楼当住宅来卖。但现在已经有一些开发商看得更远，开始持有优质商办楼，这才是住宅转商业最核心的发展策略。

“近期上海部分开发商从代理公司手中收回了写字楼的招商权，改为自己进行招商。其实管理费用倒没有省多少，但开发商自己可以直接收取租金，便于在较短的时间里回款供公司周转。”上海一位代理行的高管表示。

存量时代下，各大房企多数都成立了商管部门来管理旗下的商办物业，以期获取稳定的收入，完善多元营收结构，但各个企业侧重不同。比如华润、万科、新城等更加侧重购物中心。据了解，这是因为一方面商场类物业容易与住宅业务形成联动，从而促进周边住宅的增值，带来更多销售利润；另一方面，购物中心里的商铺不仅可以出租，也能部分出售，从而快速回笼部分资金用于开发下一个项目。

写字楼也是多数房企的选择之一，目前房企布局的大部分写字楼都是作为旗下商业综合体的配套，仅有少数选择了城市核心区域的纯写字楼项目。除写字楼外，酒店也成了房企较为青睐的资产类型，如碧桂园、富力、金茂等。