北京土拍市场重燃战火？约440亿供地在路上

北京土拍市场即将重燃“战火”。继9月份拍出2宗住宅地块之后，北京土拍市场已冷清许久，但北京商报记者梳理发现，在未来的一段时间，北京约有440亿的供地在路上，其中仅有2宗限竞房地块，其他均为不限价地块，新地入市“不限价”的节奏将更加明显。而来自开发商层面的消息，也一改此前“抱团拿地”的方式，开发商未来更倾向于独立拿地。“一个是融资环境发生了变化，基本阻断了贷后拿地的空间，大家更倾向于独立拿地后再引入战投；另一个维度上看，独立操盘将更有利于对项目的把控，这对于进京不久的开发商来说，标杆意义毋庸置疑。”华东某20强房企北京公司负责人称。

不限价成绝对主流

北京商报记者梳理发现，截至11月14日，北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗，总出让价格约320亿元，涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域。在上述地块中，大兴区旧宫镇DX05-0200-0018、0019等地块起价最高，达到65.78亿元。该地块土地面积约为9.47万平方米，建筑控制规模约为23.9万平方米，土地性质为F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。

除此之外，在10宗地块中面积最大的是怀柔新城08街区地块，该地块建设用地面积约为21.27万平方米，包含R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地，规划建筑面积更是高达52万平方米。

10月下旬，北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块，海淀的地理位置，加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求，2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点。如果把这2宗地块也囊括在内，北京接下来将会有约440亿的供地在路上。

值得一提的是，新地入市仍延续“不限价”的供地节奏。在上述12宗地块中，仅有2宗限竞房地块待入市，其他均为不限价地块。

受供地节奏影响，限竞房地块在今年几乎成了个案。数据显示，截至日前北京限竞房累计供应住宅土地112宗，其中2017年44宗、2018年41宗、2019年21宗，2020年仅有6宗。

中原地产首席分析师张大伟表示，按照北京最新限竞房地块供应时间测算，距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间，未来不排除还会有新的限竞房地块产生，但是从土地供应结构来看，不限价为绝对主流已成定局。

“限竞房地块成为个案，也是市场的选择。”贝壳研究院高级分析师潘浩称，北京限价地块从2016年底开始供应，目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨，但是限价地对于开发商而言减少了利润空间，增加了成本压力和操作难度。因此，在今年疫情严重影响销售回款的情况下，开发商成本压力上升，为确保土地成交量的稳定，调整供地结构，下调操作难度较大的限价地的比例，并提高供应土地的质量。

截至目前，限价地块占比仅为23%。但从成交情况看，自2016年开始供应限价地以来，转化到商品房市场的量仅有约3-4成，未来一段时间内，市场上仍将有大量限价项目入市，参与市场发展，起到价格稳定器的作用。在限价地块存量较高的情况下，其短期供应量下调也是必然。

“回锅肉”更贵了

房地产行业对于房子和土地历来都有“面包”和“面粉”的称呼，如何生产出优质的“面包”，“面粉”的品质是先决条件，因此，众房企在选择某个地块时也会多方衡量，确保能“算过来账”。