前三季度租赁需求创新高 商业地产开启新增长周期

2021年三季度，中国商业地产租赁需求加速反弹。写字楼、零售物业和仓储物流的当季净吸纳量分别较去年同期增长78%、151%和68%。更重要的是，三大物业类型今年前三季度累计需求均已突破上一轮市场周期的同期高点。投资市场方面，前三季度大宗物业交易金额累计达到1878亿元，同比上升34%，接近2019年同期的历史峰值。预计2021年全年的大宗物业投资金额有望超过2500亿元，较去年增长20%以上。

产业地产投资方兴未艾

CBRE世邦魏理仕发布的《2021年三季度中国商业地产租赁需求表现》显示，近两年在线经济、生物医药等行业的加速发展令产业地产成为热点。CBRE　2021年投资者意向调查显示，47%的受访者选择工业物流为其最青睐的主流资产类别，排名第一；而在另类资产中数据中心以57%的关注度位居榜首。今年前三季度，包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，创历史新高。2021年6月，国内基础设施公募REITs市场正式启动，为产业地产提供了新的融资和退出通道，增加了市场透明度，产业地产的交易流动性因此进一步提升。

近两年，国内产业地产投资迅速发展，在大宗交易金额中的占比已经达到15%以上，但与全球平均约25%的比重相比仍有长足的增长潜力。而在资产价格方面，截至今年二季度，全球工业物流地产的平均租金回报率降至3.96%，甚至比甲级办公楼低8个基点；相比之下，中国一线城市的物业设施回报率水平处于5%左右，并仍高于办公楼和零售物业50~100个基点。可见，从全球资产组合配置的角度看，中国的优质物流设施是相当有吸引力的投资标的。

写字楼租金触底反弹

写字楼是强周期性商业地产的典型代表。2018年后，受到经济周期规律以及多宗全球性事件的叠加影响，写字楼需求和租金增长持续走弱，投资前景的不确定性加剧。2020年投资型写字楼大宗交易金额仅为2017年峰值的三分之一左右，但进入2021年以来，租赁市场的积极信号不断增强。伴随前三季度写字楼需求突破历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也初露端倪。

第三季度中国一线城市平均租金指数录得环比增长0.1%，自2019年一季度以来首度上涨。而且可以预计，短中期内写字楼租赁需求将持续活跃，投资者加大对写字楼的关注力度，尤其是受益于租户升级需求且新增供应有限的一线城市核心位置优质资产。

零售物业投资显著回暖

此外，对数家上市房企零售物业经营数据的分析显示，今年上半年，具备强运营能力的房企所拥有的中端定位购物中心可比租金收入较2019年同期的平均上涨幅度达到10.6%；而受奢侈品销售回流推动，高端购物中心的租金收入增幅超过30%，两者均远超出社会消费品零售总额的整体增长。2021年前三季度，零售及含零售物业的综合体大宗交易总额超过800亿元，同比猛增近150%，创历史同期新高。据悉，通过运营优化实现溢价进而提升整体资产组合回报水平是近期零售物业投资显著回暖的重要原因。