进入2021年，银行业与房地产行业热议的话题莫过于近期有关部门出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变化？房地产行业走势如何？
限制贷款过度进入房市
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。
众所周知，房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高风险日益引起重视。
银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提出，坚决抑制房地产行业泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
中国房地产业协会会长冯俊表示，不少房地产企业负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增。在此次疫情影响下该问题更加凸显。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。
资金大规模、过多地进入房地产行业，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额。
实际上，此次贷款新规已经不是近期首次对房地产领域进行金融调控。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模，且完成上述目标的期限为2023年6月底前。
业内人士普遍认为，“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度是双向管控，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，有利于房地产业长期平稳健康发展。
房企高杠杆难以为继
对于“三道红线”，万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。
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